A) Gesetzliche Grundlagen:
Mietrechtsgesetz (MRG)
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)
Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch §§ 1090 bis 1121 (ABGB)
Bauträgervertragsgesetz (BTVG)
Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG)
Richtwertegesetz (RichtWG)

B) Zum Mietrecht allgemein

Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen der Menschen und dementsprechend zentral sind die Probleme rund um das Wohnrecht in ihrer Wirkung auf die Gesellschaft. Immer mehr Menschen leben in Miet- oder Genossenschaftswohnungen, private, leerstehende Häuser dienen als zusätzliche Einkommensquelle.
Das Mietrechtsgesetz zählt zu den komplexesten Rechtsmaterien in der österreichischen Rechtsordnung. Mietrechtliche Bestimmungen finden sich verstreut in verschiedenen Gesetzen, von denen einige zwingend sind, andere vertraglich außer Kraft gesetzt werden können. Fragen wie, welches Gesetz überhaupt zur Anwendung kommt, ob, und wenn ja welche Ausnahmebestimmungen zur Anwendung kommen, welche Befristungsmöglichkeiten erlaubt sind, welcher Mietzins überhaupt vereinbart werden darf oder wer die Kosten einer Instandhaltung in der Wohnung zu übernehmen hat, sind selbst unter Fachleuten schwierig zu beantworten. Hinzu kommt eine unüberschaubare Flut an Entscheidungen der obersten Gerichte, welche Gesetzeslücken bzw. unbestimmte Gesetzesbegriffe im Laufe der Jahre füllen bzw. definiert haben.
Eine gesamthafte Darstellung der Mietrechtsmaterie kann nur in umfangreichen Kommentaren erfolgen. Um an dieser Stelle dennoch eine Hilfestellung einzuräumen, sollen hier Antworten zu jenen Frage gegeben werden, die im Laufe der letzten 10 Jahre wiederholt an die Mietrechtsberatung des Landes Burgenland gestellt worden sind. Es muss aber an dieser Stelle auch betont werden, dass die Antworten auf die Fragen keinen Anspruch auf Vollständigkeit besitzen und auch eine persönliche Beratung mit einem Fachmann diese nicht ersetzen können.

Allgemeines

Das MRG gilt grundsätzlich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten, für mitgemietete Haus-oder Grundflächen (z.B. Gärten, Abstellplätze). Zu beachten ist, dass das MRG nicht für alle Mietverhältnisse gleichermaßen gilt. Einige Mietverhältnisse sind teilweise oder zur Gänze vom MRG ausgenommen. Unterschieden wird zwischen Vollanwendung, Teilanwendung und Nichtanwendung.

Diese Unterscheidung ist insofern wichtig, als - je nach Typ des Mietverhältnisses - die jeweils anzuwendenden Rechtsvorschriften den Mietern unterschiedliche Rechte und Pflichten einräumen. Zu beachten ist, dass die Bestimmungen des MRG, des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) und des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) zugunsten der Mieter/Konsumenten einseitig zwingend sind, dh. diese können nicht zum Nachteil der Mieter vertraglich abgeändert werden.

Diese nachstehenden Ausführungen geben die Rechtslage nur in Grundzügen wieder und besitzen keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Vollanwendung MRG – das Mietrechtsgesetz ist voll anwendbar

Altbauten

• Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1.7.1953 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.
• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9.5.1945 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.
Geförderte Neubauten
• Wohnungen in gefördert errichteten Mietwohnungshäuser mit mehr als 2 Mietgegenständen

Teilanwendung MRG – das Mietrechtsgesetz ist teilweise anwendbar

• Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die nach dem 31.12.2001 mit der Abrede vermietet wurden, dass darin - zum Teil oder zur Gänze - durch den Hauptmieter eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet wird.
• Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30.9.2006 erteilten Baubewilligung neu geschaffen wurden.
• Mietgegenstände in frei finanzierten Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden (sprich Neubauten, die ohne Verwendung öffentlicher Wohnbauförderungsmittel errichtet wurden).
• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden (unabhängig davon, ob eine Wohnbauförderung in Anspruch genommen wurde).

Nur folgende Bestimmungen des MRG kommen bei diesen Mietverhältnissen zur Anwendung: (Ansonsten gelten nur die Vorschriften des ABGB über den Bestandvertrag, siehe unten).

• die Regeln über die Kaution
• die Vorschriften über die Befristung
• die Kündigungsschutzbestimmungen
• die Regeln über das Mietrecht im Todesfall (Eintrittsrecht naher Angehöriger nach dem Tod des/der MieterIn)

Nichtanwendung – das Mietrechtsgesetz ist nicht anwendbar

•   Ein- und Zweiobjekthäuser (wenn der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 geschlossen wurde)
ACHTUNG! Mietverhältnisse über Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor dem 1. 1. 2002 geschlossen wurden, fallen in den Teilanwendungsbereich des MRG (siehe oben!)
• Dienstwohnungen
• Zweitwohnungen, wenn sie auf maximal 6 Monate befristet vermietet sind
• Ferienwohnungen
• Miete in einem Beherbergungsunternehmen (Hotel, Pension)
• Heime (Senioren-, Schüler-, Studentenheime, etc.)
• Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation vermietet werden
Nachteil: Es gibt insbesondere keine speziellen Kündigungsschutzbestimmungen, keine besonderen Befristungsbestimmungen und der Mietzins kann frei vereinbart werden.

WGG – das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist anwendbar

für Miet- bzw. Nutzungsverträge über „Genossenschaftswohnungen", also Wohnungen in Häusern, die von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV)
• errichtet, oder
• zum Zwecke einer Sanierung größeren Umfanges erworben wurden.
Grundsätzlich gelten weitgehend die Bestimmungen des MRG. Zur Erhaltung und Verbesserung und beispielsweise zu den Eintrittsrechten im Todesfall sieht das WGG eigene - inhaltlich dem MRG vergleichbare - Bestimmungen vor.

Zu beachten ist, dass die Mietzinsvorschriften des MRG für WGG-Bauten nicht gelten. Das WGG schreibt eigene Mietzins- und Entgeltvorschriften für Genossenschaftswohnungen vor. Jene Bestimmungen des MRG, die für WGG-Bauten nicht passen, wie zB Mietzinsreserve, Verwaltungskosten und Aufteilungsschlüssel, sind nicht anzuwenden.

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)

Für die sog. Vollausnahmen kommen statt der MRG Bestimmungen die Bestimmungen des ABGB zur Anwendung.

Regelungen zum Bestandvertrag (Miete und Pacht) finden sich in § 1090 bis § 1121 ABGB. Es besteht weitgehend Vertragsfreiheit. Es gibt beispielsweise keinen Kündigungsschutz und auch keine Vorschriften über Befristungen und die Mietzinsbildung.

Fast alle im ABGB enthaltenen gesetzlichen Bestimmungen sind „dispositiv". Das heißt, dass in einem Mietvertrag von den gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich abgewichen werden darf. Davon gibt es folgende Ausnahmen: Das Zinsminderungsrecht (§ 1096 ABGB) und das vorzeitige Beendigungsrecht des Mieters wegen Gesundheitsschädlichkeit (§ 1117 ABGB) können vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Die Bestimmungen des ABGB sind auch für Mietobjekte, auf welche das MRG gar nicht oder nur teilweise anwendbar ist, relevant. So sind beispielsweise die Fragen rund um die Mietzinsminderung oder Rückstellung der Wohnung nicht im MRG, sondern nur im ABGB geregelt.

Konsumentenschutzgesetz (KSchG)

Vereinbarungen, die MieterInnen benachteiligen, sind aber nur dann gültig, wenn diese nicht gegen andere Rechtsvorschriften, z.B. durch das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) verstoßen.

Das Konsumentenschutzgesetz kommt dann zur Anwendung, wenn ein Vertrag, so auch ein Wohnungsmietvertrag, zwischen Konsumenten und Unternehmer geschlossen wird.  Als Vermieter einer einzigen Eigentumswohnung sind Sie noch keine Unternehmer nach dem Konsumentenschutzgesetz. Wenn Eigentümer hingegen mehr als 5 Wohnungen (ist bloß eine Richtzahl) gewerbsmäßig vermieten, so hält die Rechtsprechung das Konsumentenschutzgesetz für anwendbar. Die Anzahl der vermieteten Wohnungen ist allerdings nicht alleiniges Kriterium dafür, ob Vermieter als Unternehmer zu qualifizieren sind und die Vorgaben des Konsumentenschutzgesetzes zu beachten haben. Maßgeblich ist auch, ob zur Bewältigung der Verwaltung eine dauerhafte kaufmännische Organisation erforderlich ist. Von der Rechtsprechung wurden als Merkmale einer solchen Organisation die Bestellung eines Hausbesorgers und/oder einer Hausverwaltung bzw. die Führung einer Buchhaltung und das Eingehen längerfristiger Vertragsbindungen angesehen.

Kommt das KSchG zur Anwendung, dann sind Vertragsvereinbarungen am Maßstab des KSchG zu messen und können unter Umständen unwirksam sein. Der Oberste Gerichtshofes (OGH) hat eine Vielzahl von in Vertragsformularen vorgegebenen Klauseln als Verstoß gegen das Konsumentenschutzgesetz bzw. als gröblich benachteiligend  (879 Abs. 3 ABGB) gewertet.

D) Ansprechpartner:

Ansprechpartner und Anschrift, inkl. aller Daten
Sprechtage

E) Weitere Interessensvertretungen:

Österreichische Mietervereinigung: www.mietervereinigung.at
Kammer für Arbeiter und Angestellte: www.arbeiterkammer.at
Österreichischer Mieter- und Wohnungseigentümerbund: www.mieterbund.at
Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund: www.oehgb.at